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Démarches administratives

Vous trouverez sur cette page toutes les informations nécessaires concernant vos démarches administratives.

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Accueil particuliers  > Logement  > Location immobilière : obligations du propriétaire bailleur  > Location immobilière : travaux à la charge du bailleur

Fiche pratique

Location immobilière : travaux à la charge du bailleur

Vérifié le 09 décembre 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

A la mise en location, le bailleur doit délivrer un logement (vide ou meublé) en bon état. Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l'obligation de les les faire réaliser. S'il ne le fait pas, le locataire dispose de voies de recours.

  • Durant le bail
  • A la mise en location

Le bailleur a une obligation d'entretien et de réparation du logement qu'il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :

  • Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (installation d'un digicode, ...)
  • Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste, ...)
  • Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante, ...)
  • Travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent
  • Entretien des toitures et façades végétalisées

 À noter

certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Informer le locataire

Avant le début des travaux, le propriétaire a l'obligation d'informer le locataire de leur réalisation. Il doit adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit obligatoirement préciser :

  • la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique...)
  • et leur mode d'exécution (date de début, durée, nécessité d'accès etc...).

Si ces travaux sont urgents (exemple : chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. Il n'est pas obligé de permettre l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.

Dédommager le locataire

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Par ailleurs, si les travaux :

  • présentent un caractère abusif
  • ou ne sont pas conformes aux conditions définies dans la notification de travaux
  • ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement pour demander :

  • l'interdiction des travaux entrepris
  • ou l'interruption des travaux entrepris
  • ou la résiliation du bail, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

Recours

Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Modèle de document
Réclamer au propriétaire l'exécution de grosses réparations

Accéder au modèle de document  

Institut national de la consommation (INC)

Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

  • une commission départementale de conciliation,
  • ou le greffe du tribunal.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire ou de proximité

 Attention :

même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Sanction

S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :

  • contraindre le bailleur à les exécuter,
  • autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,
  • accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Toutefois, le bailleur et son locataire peuvent s'accorder en vue de sa remise en état.

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement qui est notamment :

  • en bon état d'usage et de réparations,
  • et doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

  • la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
  • la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
  • la durée de cette imputation,
  • et, en cas de départ anticipé du locataire, les conditions de son dédommagement.

  • Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 6

    Obligations du bailleur

  • Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 7

    Information du locataire et adaptation du logement

  • Code civil : article 1755

    Travaux en cas de vétusté ou force majeure

  • Code civil : articles 1714 à 1751-1

    Articles 1719, 1720, 1723 et 1724 : obligations bailleur, interdictions bailleur, réparations urgentes

  • Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

    Logement décent

  • Décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 sur les travaux d'adaptation du logement aux personnes handicapée ou en perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire

    Travaux d'adaptation

  • Réponse ministérielle du 9 novembre 2018 sur l'entretien des toitures et des façades végétalisées

  • Réclamer au propriétaire l'exécution de grosses réparations

    Modèle de document

  • Attestation de travaux d'amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc public

    Formulaire

  • Attestation de travaux d'amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc privé

    Formulaire

Questions ? Réponses !

  • Le locataire doit-il accorder un droit de visite à son propriétaire ?

  • Qui est responsable des dégradations d'un logement en cours de location ?

  • Quelles sont les voies de recours dans un litige locatif ?

  • Dégradations causées lors d'un cambriolage : que doit faire le locataire ?

  • Location meublée ou vide : quelles différences ?

Et aussi

  • Entretien courant et "réparations locatives" à la charge du locataire

    Logement

  • Logement décent

    Logement

Pour en savoir plus

  • Caractéristiques du logement décent

    Legifrance

  • Travaux d'adaptation (handicap, perte d'autonomie) et contrat d'assurance

    Institut national de la consommation (INC)

  • Votre logement : qui répare, qui entretient ?

    Ministère chargé du logement

© Direction de l'information légale et administrative

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85702 POUZAUGES CEDEX
Tél : 02 51 57 01 37

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Lundi, mercredi, jeudi, vendredi : 8h30-12h30 et 13h30-17h30
Mardi : 8h30-12h30 et 14h30-17h30
Samedi : 9h30-12h00

Jours de marché :
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